El proceso de compra de un inmueble en Ibiza puede ser más complejo de lo que a simple vista parece. No se trata solo de acordar un precio, sino de asegurarse de que el inmueble de la compraventa esta a la orden del día tanto a nivel técnico-legal cómo documental.
El proceso de compra podemos dividirlo en 5 etapas:
1. ANÁLISIS DEL INMUEBLE:
En esta etapa inicial desde LANDED IN IBIZA nos aseguramos de estudiar a fondo la situación técnico-legal y la documentación de la propiedad para conocer con la mayor concreción la realidad de la propiedad que quiere adquirirse.
2. NEGOCIACIÓN Y ACUERDO DE PRECIO:
Desde LANDED IN IBIZA gestionamos con la mayor diligencia y discreción toda la comunicación entre comprador y vendedor, lidiando cualquier punto en las negociaciones con objeto de llegar a un acuerdo de precio y condiciones generales de la operación, donde ambas partes se sientan plenamente satisfechos.
Una vez acordado el precio pasaríamos a firmar un contrato de arras.
3. CONTRATO DE ARRAS:
Una vez acordado el precio y tras estudiar con nuestros departamentos legal y técnico que el inmueble esta acorde con la normativa vigente, se redacta un contrato de arras.
En este contrato de arras se deposita normalmente un 10% del precio pactado y se fija una fecha máxima para la escritura. Obligando a las dos partes a formalizar la compraventa antes de dicha fecha. En este punto, si el comprador decidiese echarse para atrás en la compra perdería su depósito y si fuese el vendedor quien decidiese no no seguir adelante, tendría que devolver el doble del depósito.
4. ESCRITURA:
El proceso de compra propiamente dicho finaliza ante notario donde se firma la escritura pública de compraventa por ambas partes, a la vez que se paga el importe restante del precio de compra y se toma posesión de la propiedad libre de cargas y gravámenes.
5. TRÁMITES POST ESCRITURA:
Después de la firma de la escritura, y ya con la posesión del inmueble hay que realizar ciertos tramites para finalizar el proceso, como es la presentación de la escritura en el Registro de la Propiedad para asegurar públicamente el título legal de la vivienda. En caso de desearlo, LANDED IN IBIZA puede ocuparse de este importante trámite.
Al mismo tiempo, y en relación con gestiones más relacionadas con el futuro uso de la vivienda, desde LANDED IN IBIZA podemos ocuparnos de:
• Gestionar en nombre de la propiedad la contratación de suministros (agua, luz, internets, etc)
• Representación en nombre de la propiedad en las juntas de las Comunidades de Propietarios.
• Asesorar y recomendar con la mayor garantía los técnicos y contratistas adecuados para una eventual reforma o puesta a punto de la vivienda adquirida.
LOS COSTES DE LA COMPRA:
Los costes de la compra pueden variar en función de cada caso, pero habitualmente los encontramos alrededor de un 10% del precio de venta:
• ITP (Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales): que actualmente resulta entre un 8 y un 11 % del precio de venta, calculado por tramos:
o Los primeros 400.000 € al 8% (0-400k)
o Los 200.000 € siguientes al 9% (400-600k)
o Los 400.000 € siguientes al 10% (600k – 1M)
o A partir de 1.000.000 al 11%
Ejemplo: para una vivienda de 700.000 € se pagaría de ITP: 400.000 al 8% (32.000 €); 200.000 al 9% (18.000 €) y los restantes 100.000 al 10% (10.000), lo que supondría un importe total de = 32.000 + 18.000 + 10.000 = 60.000, es decir, 8,57% sobre el precio de compra.
• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): solo se paga en el caso de comprar Obra Nueva y es en la actualidad un 10% del precio de venta en el caso de vivienda y un 21% en caso de plazas de aparcamiento y locales comerciales. En este caso además se pagará el AJD.
• AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados): que actualmente asciende a un 1,5% de precio de venta en todos los supuestos de compra por IVA salvo en el que se lleva a cabo la renuncia a la exención de IVA , en el que este impuesto asciende al 2,5%.
• Tasas de REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y NOTARIA: que son fijadas por ley, en una escala móvil. La cantidad asciende entre 0,25% y un 0,5% del precio de compra.
Por otro lado, otros costes que debe tener en cuenta el comprador:
• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y Tasas de Basuras: que se abona una vez al año en base al valor catastral de la propiedad. Esta cantidad varía según el municipio, pero habitualmente se encuentra entre un 0,3% y un 1,1% del valor catastral, el cual normalmente es mucho menor al valor de compra.
• Costes Financieros: en el caso de que se solicite una hipoteca para financiar la compra, se debe tener en cuenta que además de los intereses de la financiación, deberán afrontarse unos costes de constitución de la hipoteca, que pueden variar de un banco a otro, pero que también deben analizarse para decidir la hipoteca óptima.
Desde LANDED IN IBIZA también podemos asesoraros y recomendaros para la elección adecuada del banco que se convertirá en prestamista.
• Cuotad de la Comunidad de Propietarios: si el inmueble forma parte de una comunidad de propietarios deberá hacerse cargo, a partir del día de la escritura, de las cuotas acordadas por la comunidad.
Desde LANDED IN IBIZA te acompañamos durante todo el proceso de compra de un inmueble, para garantizar que no haya ningún tipo de imprevisto que imposibilite la operación.